嘉政辦發〔2020〕106號

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嘉峪關市人民政府辦公室關于

印發嘉峪關市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知

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各街道辦事處，郊區工作辦公室，市政府各部門，在嘉各單位：

《嘉峪關市完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場實施方案》已經市政府第81次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

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嘉峪關市人民政府辦公室

2020年12月30日

（此件公開發布）

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嘉峪關市完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場實施方案

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根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》和《甘肅省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》精神，進一步提高我市土地資源優化配置和節約集約利用水平，建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，推動經濟高質量發展，結合我市實際，制定如下實施方案。

一、完善建設用地使用權轉讓機制，促進要素流通

建設用地使用權轉讓包括買賣、交換、贈與、出資及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移的行為。地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移，涉及房地產開發項目轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定，辦理房地產轉讓相關手續。國家機關、事業單位、國有或國有控股企業將其國有建設用地使用權進行有償轉讓、無償劃轉、置換、出資入股、法人或其他組織合并或分立等形式導致建設用地使用權轉移的視為涉地資產處置。

（一）以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓。劃撥建設用地使用權人必須按照劃撥決定書規定的用途和使用條件開發建設和使用土地。劃撥建設用地使用權未經批準不得擅自轉讓，需轉讓的，劃撥建設用地使用權人應向市自然資源部門提出申請，報市人民政府批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照有關規定足額繳納土地出讓價款后依法辦理不動產轉移登記。

（二）以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。按照出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權方可轉讓。通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

（三）以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓。參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準，可以繼續保留作價出資或入股方式，也可以補繳土地出讓價款，將土地使用權變更為出讓方式。

（四）建設用地使用權分割、合并轉讓。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理轉移登記手續。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應報經市自然資源部門和房產管理部門批準。建設用地使用權分割、合并應具備獨立的分宗條件，滿足規劃、消防、用水、用電、用暖、用氣等要求，不影響生產、經營和獨立使用功能。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人的同意，并保障權利人的合法權益。

（五）以預告登記方式進行轉讓。未完成開發投資總額25％或開發建設面積不足應開發建設總面積的1/3，確屬企業經營困難難以繼續開發的建設用地使用權，經工業園區管委會和自然資源部門審查同意后，可按照“先投入后轉讓”的原則，進入土地交易二級市場以引進投資方式預轉讓。預轉讓由擬受讓方向工業園區管委會、自然資源部門承諾按照土地有償使用合同約定進行投資開發，達到轉讓條件后，再簽訂土地使用權轉讓合同，依法辦理不動產轉移登記。交易雙方可憑預轉讓相關文件，依據本方案規定辦理預告登記。預告登記后未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

（六）實施差別化的稅收政策。充分發揮稅收政策在土地二級市場中的調節作用，進一步盤活存量建設用地。在《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》授權地方權限內探索實施城鎮土地使用稅差別化政策，促進土地節約集約利用。對閑置低效用地，應充分發揮土地管理和稅收調節作用，依法促進低效用地轉讓再開發利用。依法落實減稅降費政策，降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日，對我市增值稅小規模納稅人減按50%征收城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅和教育費附加和地方教育附加。

二、完善建設用地出租管理，提高服務水平

進一步規范建設用地使用權出租市場行為，結合實際從征繳標準、征繳方式、出租收益年度申報、監管、舉報和查處等方面，制定管理辦法，防止國有資產流失。建設用地使用權可以整宗出租，也可以部分出租。共有房地產所涉及土地使用權出租的，應征得其他共有人書面同意。機關事業單位和國有企業等涉及國有土地出租的，應報經財政部門或國有資產管理部門同意。經審核符合出租要求的，在土地交易機構進行備案。

（七）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。按照出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權方可出租。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行出讓合同。土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規定辦理登記。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。工業用地使用權出租后，承租人為提高土地利用率，經依法批準在租賃土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積，或對原廠房進行翻建改造，不再補繳土地出讓金，租賃雙方應當按照房地產權統一的原則明確約定租賃期滿后新建、翻建改造建筑物的處置方式。有償取得的建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由原建設用地使用權人承擔。

（八）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并交納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

（九）營造建設用地使用權出租環境。自然資源部門要強化服務意識，建立建設用地使用權出租供需信息發布條件和場所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。及時統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。

三、完善建設用地使用權抵押機制

以劃撥方式取得的建設用地使用權，應當連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權并完成開發建設后，根據租賃合同的約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

（十）放寬對抵押權人的限制。按照債權平等、適度放寬的原則，中國境內的自然人和企業法人均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規規定。

（十一）依法保障抵押權能。探索建立建設用地使用抵押風險提示機制和抵押資金監管機制。允許營利性的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，由抵押權人和抵押人共同承諾抵押權實現后，處置土地接收方在未妥善處置養老、醫療、教育問題前，不能改變土地用途，確保原經營活動持續穩定，確保抵押權實現時利益相關人權益不受損。

（十二）合理確定建設用地使用權抵押期限。已竣工的建設用地使用權連同其地上建筑物、附著物一并抵押的，抵押期限由抵押雙方協商確定。以出讓方式取得且尚未開工建設的土地使用權抵押的，抵押到期后未按出讓合同的約定進行開發建設且被認定為閑置土地的，不得再次抵押。

（十三）明確建設用地使用權抵押要求。建設用地使用權設定抵押權時，其地上建筑物、附著物所有權及在建工程須同時抵押。在建工程辦理抵押登記的，在完成不動產首次登記后，不動產權利人應當申請將在建工程抵押登記轉為不動產權抵押登記。因訴訟、仲裁、糾紛等，抵押期滿且債權債務已清償，但不動產權利人拒不履行申請注銷抵押登記義務的，登記機關在審核債權債務已清償完畢情況下，可依法公告后辦理抵押權注銷登記。國有建設用地使用權分割抵押的，原則上應當由當事人先行辦理產權分割登記，未辦理分割登記申請土地使用權抵押的，不予受理。但以房屋所有權進行抵押，所分攤的土地使用權隨之抵押的除外。已竣工且銷售房產的房地產開發用地不得整宗設定抵押權，但開發企業可以依法登記的房屋所有權連同分攤土地使用權設定抵押。土地使用權根據其價值可多次設定抵押權。土地使用權抵押后，其價值大于抵押債權的余額部分可再次抵押，但抵押價值不得超過余額部分。同一宗地土地使用權多次抵押的，以抵押登記申請先后順序為抵押權人辦理順位抵押登記。

四、建立運行模式，規范市場秩序

（十四）建立市級土地二級市場交易平臺。依托市自然資源局授權的市不動產交易中心場所搭建嘉峪關市土地二級市場交易服務平臺及網上交易系統，利用不動產交易中心的專業、技術和管理優勢，提供特許服務，為國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押提供服務場所，辦理交易事務，建立統一的信息系統，提供信息發布、歸集和查詢服務，并在運行過程中進一步完善。市土地二級市場服務機構要專門設立資金監管賬戶，為委托交易、網上交易提供保障，確保交易資金安全。市級平臺要做好與國家平臺的銜接，實現數據互聯互通，同時結合自然資源“一張圖”建設，推動數據共享。

（十五）規范交易流程。建立“信息發布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程，交易雙方通過土地二級市場交易平臺發布信息，可自行協商交易，也可委托土地二級市場平臺公開交易，達成一致后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上，市土地收購儲備經營中心可優先收購。自然資源部門要加強對建設用地使用權交易中出讓合同和劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規性審核，對違反有關法律法規規定或未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書約定、違反交易規則的，不予辦理相關手續。

（十六）加強信息共享。建立土地二級市場交易信息平臺和不動產登記信息平臺的互通共享機制。對土地使用權人因與其他權利主體存在合同、債權債務等糾紛，被法院強制將土地使用權或連同地上房產拍賣或以物抵債，導致土地使用權轉移的案件，自然資源部門應同法院之間建立人民法院執行中涉及土地使用權處置有關問題協同機制，推進信息共享和網絡執行查詢，自然資源部門應當向法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務等。自然資源部門應配合法院會同住建、房管、財政、國資監管和稅務部門建立聯席會議制度，共商處置方案，建立健全拍賣公告公示處置流程和細則，司法處置土地可進入市級土地二級市場交易平臺交易。涉地資產處置的，資產權利人在處置前應征求自然資源部門意見，作為國有資產處置依據，并如實告知當事人。

五、健全服務體系，加強市場監測監管

（十七）提供便捷服務。落實“馬上辦、網上辦、就近辦、一次辦”要求，持續推進“互聯網+政務服務”，設立交易受理窗口，整合交易、不動產登記、稅務、市場監管、住建、金融等部門信息資源，建立信息共享、流程規范、辦理快捷的業務聯辦工作模式，明確部門職責，提供辦事指南，優化辦事流程，嚴格落實限時辦結制、服務承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務，實現“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。

（十八）加強市場監測分析。在已有的土地動態監測和監管的基礎上，進一步加強我市土地二級市場的動態監管。建立健全土地交易機構（或平臺）交易信息發布制度，根據“依法公開、注重實效、保密例外”的原則，多手段發布交易公告，準確公示交易結果，實時監測交易價格。建立健全競買人資格審查機制，加強資質、資信審核，保障土地資源交易后高效利用。

（十九）規范中介服務。土地二級市場交易服務機構應當具備法律、行政法規規定的條件，執業中嚴格執行行業技術規范和技術規程的要求。土地二級市場交易中心不得為交易雙方指定土地二級市場交易服務機構。自然資源部門可通過公開招標方式，選取具備業務資質、信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫，為土地二級市場交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經紀等中介服務。土地二級市場交易雙方意見不一致不能自行選擇土地二級市場交易服務機構的，可由土地二級市場交易中心從土地二級市場交易服務機構名錄中隨機抽取。

（二十）加強市場監測監管。建立健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統，加快建立公示城鄉統一的土地等級價格體系。完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。建立土地二級市場交易價格申報機制，各類交易主體要如實申報交易價格，不得瞞報或者作不實申報，否則將被納入誠信體系實施懲戒。

（二十一）完善市場調控。國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等交易活動，必須遵循市場規律，政府適時運用財稅、金融等手段進行調控監管，營造公平有序的競爭環境，確保土地二級市場良好運行。以建設用地轉讓促進存量建設用地和閑置土地盤活為方向，統籌推進城鎮低效用地再開發，促進土地節約集約利用。加強土地一、二級市場聯動，著力消化批而未供和閑置土地，不斷提高供地率。充分發揮土地二級市場盤活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，加強土地投放總量、結構、時序等的銜接，適時放寬或收緊一級市場，通過采取政策引導、稅費調節、金融和優化服務等措施，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。

（二十二）完善信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。土地交易機構要加強對交易各方的信用監管，建立以“雙隨機、一公開”監管為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的監管機制，對交易行為、交易辦理程序等是否合規進行隨機抽查，將抽查情況采取適當的方式予以公開。嚴格對土地交易各方的責任追究，對未按規定及時在土地交易機構辦理土地使用權交易備案、在不動產登記機關辦理登記的，或違反土地使用權交易相關規定擅自進行交易的，依法進行查處。將違法違規行為處罰后納入社會信用體系，啟動失信企業協同監管和聯合懲戒機制，推進土地市場信用體系共建共治共享。

六、保障措施

（二十三）抓好組織實施。自然資源部門要會同財政、住建、房管、國資監管、稅務、市場監管、金融等有關部門，建立推進土地二級市場工作部門間聯席會議制度，形成工作合力，明確分工，細化落實部門職責，做好場所、人員和經費保障，確保各項工作舉措和要求落實到位。

（二十四）落實法律法規。要嚴格執行《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規，確保建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易依法依規進行。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本方案執行。

（二十五）加強宣傳引導。要加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識，切實提高資源配置和利用效率。

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